Vous souhaitez acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu votre bien actuel ? Le prêt relais peut être la solution pour concrétiser votre projet sans attendre. Ce crédit de courte durée permet de faire le pont entre deux transactions immobilières et d’éviter une situation de blocage financier. Découvrons ensemble le fonctionnement de ce dispositif bancaire particulier.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais immobilier est un crédit à court terme accordé par une banque pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de votre bien actuel. Comme son nom l’indique, il fait le « relais » entre deux opérations immobilières qui ne peuvent pas se synchroniser parfaitement.
Ce type de financement s’adresse principalement aux propriétaires qui souhaitent changer de logement sans passer par une période de location intermédiaire ou sans mobiliser l’intégralité de leur épargne. La durée du prêt relais varie généralement entre 12 et 24 mois, le temps nécessaire pour vendre votre bien et rembourser le crédit.
L’objectif est simple : disposer de liquidités immédiates pour acquérir votre nouveau logement tout en mettant en vente votre propriété actuelle dans des conditions optimales, sans précipitation ni pression financière.
Le principe de fonctionnement
Le calcul du montant emprunté
Le montant du prêt relais est calculé sur la base de la valeur estimée de votre bien à vendre. La banque finance généralement entre 60% et 80% de cette valeur, après déduction du capital restant dû sur votre crédit immobilier actuel si vous en avez un.
Par exemple, si votre bien est estimé à 300 000 € et qu’il vous reste 100 000 € à rembourser sur votre prêt actuel, la banque pourra vous accorder un prêt relais de 120 000 à 160 000 € (soit 60 à 80% de 200 000 €).
Cette quotité prudente permet à la banque de se protéger contre une éventuelle baisse du marché ou une vente réalisée à un prix inférieur aux estimations initiales. Accédez à plus d’informations en cliquant ici.
Les deux types de prêt relais
Il existe deux formules principales de prêt relais :
Le prêt relais sec finance uniquement la différence entre le prix du nouveau bien et le produit attendu de la vente. Vous ne remboursez que les intérêts mensuels pendant la durée du prêt, puis vous remboursez l’intégralité du capital en une seule fois lors de la vente.
Le prêt relais adossé combine un prêt relais et un crédit immobilier classique. Le prêt relais couvre la partie financée par la vente future, tandis qu’un prêt classique finance le reste. Cette formule est utilisée lorsque le produit de la vente ne suffit pas à financer l’intégralité du nouvel achat.
Les modalités de remboursement
Pendant la période du prêt
Durant la phase de relais, vous ne remboursez généralement que les intérêts du prêt, ce qui représente une mensualité réduite par rapport à un crédit classique. Certaines banques proposent même un différé total, où vous ne payez rien pendant quelques mois.
Attention toutefois : vous devez continuer à payer les mensualités de votre ancien prêt si celui-ci n’est pas encore soldé, ainsi que les mensualités du nouveau crédit si vous avez opté pour un prêt relais adossé. Cette triple charge peut peser lourd sur votre budget.
Le remboursement final
Le remboursement du prêt relais s’effectue lors de la vente de votre bien actuel. Le produit de la vente sert à solder intégralement le prêt relais. Si la vente dégage un montant supérieur au prêt relais et au capital restant dû de votre ancien crédit, la différence vous revient et peut servir d’apport personnel pour votre nouveau projet.
En cas de vente non réalisée à l’échéance du prêt relais, la banque peut accorder une prolongation de 6 à 12 mois supplémentaires, moyennant des frais. Si la situation perdure, des solutions de renégociation doivent être trouvées avec l’établissement prêteur.
Les conditions d’obtention
L’évaluation du bien à vendre
La banque mandate généralement un expert immobilier pour estimer la valeur de votre bien actuel. Cette estimation professionnelle servira de base au calcul du montant du prêt relais. Plus l’estimation est fiable et le bien attractif, meilleures seront vos chances d’obtenir un pourcentage élevé de financement.
Les critères d’acceptation
Pour accorder un prêt relais, la banque vérifie plusieurs éléments :
- Votre capacité de remboursement pendant la période de relais
- La qualité du bien à vendre (emplacement, état, attractivité)
- Les conditions du marché immobilier local
- Votre situation financière globale et votre historique bancaire
- L’absence de surendettement compte tenu des charges multiples
La banque appréciera particulièrement un bien bien situé, en bon état et dans une zone dynamique où les délais de vente sont courts.
Les coûts à prévoir
Le prêt relais génère plusieurs frais qu’il convient d’anticiper. Le taux d’intérêt est généralement plus élevé qu’un crédit classique, souvent supérieur de 0,5 à 1 point. S’y ajoutent les frais de dossier, l’assurance décès-invalidité, et éventuellement les frais d’expertise du bien.
Certaines banques facturent également des pénalités en cas de remboursement anticipé ou de prolongation du prêt. Il est essentiel de bien comparer les offres et de négocier ces conditions avant de s’engager.
Le prêt relais représente une solution pratique pour fluidifier votre parcours résidentiel et éviter les contraintes d’un calendrier trop serré. S’il offre une souplesse appréciable, ce dispositif engendre des coûts et nécessite une gestion rigoureuse de votre budget pendant la période de transition. Avant de vous lancer, évaluez précisément votre capacité à supporter cette charge financière temporaire et assurez-vous de la vendabilité de votre bien actuel.